На днях я проводила тренинг в Институте недвижимости в Петербурге на тему «Геомаркетинг и брокеридж недвижимости». Там неожиданно выяснилось, что тема эффективных инвестиций в street-retail очень болезненна для большинства собственников встроенных помещений, особенно в контексте изменившейся рыночной ситуации.

Действительно, по многим показателям street-retail сдает свои позиции. На улице остались в основном услуги (аптеки, детские центры, ателье, парикмахерские и др.) и общепит. А модные магазины постепенно уходят в торговые центры, несмотря на то что ставки там выше, да и условия по аренде жестче.

Это связано с тем, что покупательские потоки в торговых комплексах для fashion-магазинов более понятны, чем уличный трафик. Во-первых, в ТЦ люди идут целенаправленно за покупками, а на улице они просто гуляют, не имея задачи потратить деньги.

Во-вторых, потенциал торговой точки в ТЦ оценить проще, чем перспективы такого же магазина на улице: достаточно зайти в галерею, чтобы понять заполняемость и проходимость комплекса, его целевую аудиторию, уровень «якорей». На улице, как правило, все это видно гораздо хуже. Особенно если человек – не специалист. Поэтому бывает так: вроде и помещение на бойком месте – возле метро с трафиком 1500 человек в час, и магазин хороший, и товар интересный, но… торговля не идет.

Рассчитывать на быструю окупаемость вложений в street-retail тоже не приходится. Если несколько лет назад инвесторы могли вернуть вложения в этот формат за 5-6 лет, то сейчас этот срок вырос до 8-10 лет. Но он вполне реальный – в этом диапазоне можно найти и купить объекты, за которые даже будет конкуренция среди арендаторов. А это значительно снижает риск собственника остаться с пустыми площадями. Напротив, такой актив может приносить доход всю оставшуюся жизнь. Так что интерес инвесторов к покупке помещений под торговлю на магистралях больших городов, несмотря на все трудности, по-прежнему высок. Но, чтобы вложить деньги правильно, лучше действовать по алгоритму.

1. Лимит финансирования

Первым делом инвестор должен определить сумму, которую готов потратить на покупку помещения под торговлю. Из моего опыта: большинство продавцов таких площадей, чтобы снизить свою налоговую нагрузку, обычно настаивают на частичной оплате актива наличными деньгами. А это – проблема. Ведь сегодня средняя стоимость коммерческой встройки площадью от 50 до 200 м2 в Москве составляет около 50 млн рублей за помещение. И продавец может запросить минимум 10% от этой суммы в форме серой выплаты. Сумма большая. И, если у вас ее не окажется, сделка может не состояться.

Опять же, риск для покупателя в такой ситуации велик – а вдруг что-то пойдет не так. Но тут советы бессмысленны – каждый сам решает для себя.

Еще один риск – покупка коммерческой встройки как готового арендного бизнеса. Никто не даст гарантии, что после заключения сделки арендаторы не расторгнут договоры.  Порой жулики-продавцы специально создают «наполняемость» площадей ради более выгодной продажи. Поэтому я потенциальным покупателям street-retail всегда советую в первую очередь изучить городские аукционы по недвижимости, где нет активов с фиктивными арендаторами, а сами сделки максимально прозрачные.

2. Поиск помещения

Перед совершением сделки необходимо тщательно проанализировать рынок – его состояние, цены, ставки. Это поможет понять, какие районы города вам, как инвестору, с вашим бюджетом по зубам. А после уже в них искать локации для максимально эффективного бизнеса. В любом районе города всегда есть хорошие места и те, где помещения под торговлю лучше не покупать. К последним относятся, например, окраины района. Добираясь туда от метро, человек наверняка уже зайдет по дороге во все необходимые магазины. И торговые точки у своего дома проигнорирует.

Анализировать нужно множество параметров: от проходимости до планировок помещения. И в любом случае независимо от того, какого арендатора вы хотите «посадить» в свое помещение, перед покупкой площади вы уже должны понимать – подходящая ли это локация для бизнеса, который вы задумали.

3. Подобрать арендатора

После выбора локации и помещения можно приступать к поиску потенциального арендатора. Но найти его нужно до того, как вы закроете сделку по покупке площадей! У вас в арсенале еще на этапе переговоров с собственником помещения должны быть реальные предложения от сетевых операторов с четкими коммерческими условиями. Нередко бывает так, что вам помещение нравится и вы на 100% уверены в его коммерческом потенциале, но ни один арендатор не хочет его даже смотреть. Это повод задуматься, а действительно ли оно такое идеальное. Я с высоты своего 17-летнего опыта  работы с разными ретейлерами всегда советую собственникам помещений прислушиваться к менеджерам по развитию этих компаний. Они точно знают требования своих работодателей к недвижимости и могут заранее сказать, соответствует ли им ваше помещение и сможет ли оно пройти инвестиционный комитет.

Только определившись с арендатором, вы сможете просчитать параметры своего будущего бизнеса и сроки его окупаемости. Если все сделать правильно, даже сегодня, несмотря на сложную экономическую ситуацию, можно инвестировать в street-retail и неплохо на этом зарабатывать.

http://marketmedia.ru/media-content/kak-vkladyvat-dengi-v-street-retail/?fbclid=IwAR3HtcRKmADL-IUH07h1pkJYZeQp6LUhOIerzEZCgMivrp1Bm0Cf5kZrovk