Вакансия на складском рынке Петербурга сейчас оценивается в 2-4%, а на складах классов А и В она практически отсутствует. Средняя ставка в сегменте сейчас 450-550 рублей за 1 м2, но на некоторых складских комплексах класса А ставка уже превышает 600 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и ОР. Для сравнения: год назад было в районе 400-450 рублей за 1 м2. И, я думаю, в ближайшее время ставки еще вырастут, но незначительно.

Новые складские проекты инвесторы не строят из-за нестабильности в экономике. Западные компании в последние годы предпочитают не входить в Россию. Им проще недополучить те лишние 2-3% прибыли, которые по сравнению с иностранными проектами сулят инвестиции в России, чем вообще не спать. Все ждут подъема ставок. Интерес к строительству складов, на мой взгляд, вернется, когда ставки будут на уровне 700 рублей за «квадрат».

Что касается индустриальных парков, то интерес к ним в последнее время несколько вырос. Оживление началось во второй половине текущего года, первая половина года была значительно спокойней. В ближайшее время там особенно будут востребованы участки площадью от 0,3 до 2 га, поскольку очень много маленьких производств, которые хотят развиваться.

Если говорить об индустриальных парках (а я представляю петербургский проект «Марьино» площадью 130 га), то организованных промышленных площадок в городе немного, но они довольно большие. До 2014 года у них был стабильный поток клиентов — международных производственных предприятий. Но после присоединения Крыма иностранцы массово пересмотрели планы развития в России. И стали возвращаться только ближе к середине 2016 года, когда смирились с политическими изменениями и почувствовали некоторую стабильность рубля.
Следующий, 2017 год был активным. Но надо признать, что программы локализации и импортозамещения не смогли в полной мере компенсировать отрасли те потери, которые она понесла. А в этом году политическая напряженность, санкции и нестабильный рубль опять заставили международных игроков сделать шаг назад. И если 2 года назад, оправившись после крымского шока, на конференциях в Европе обсуждали, как вести бизнес в России — как сюда инвестировать, как управлять активами, то сейчас говорят лишь о том, как с Россией торговать. О бизнесе речи больше нет. Для многих тема ушла с повестки.

Так что площадки, которые были подготовлены для иностранцев, пустуют. Но появились новые клиенты. Крупные и средние иностранные и российские компании, которые все же готовы расширять свой бизнес здесь, но хотят минимизировать риски, заказывают проекты в формате build-to-suit (строительство под конкретного заказчика) на 10-20 тыс. м2 и даже больше. Склады для ретейла — один из примеров таких запросов. А второй вид клиентов — небольшие российские компании, которые покупают маленькие пятна (не более 1 га) под здания площадью от 1-2 тыс. м2.

Вместе с запросами клиентов изменилась и экономика проектов индустриальных парков. Мы в индустриальном парке «Марьино» тоже приняли решение идти по пути мелкой нарезки участков, хотя изначально ни мы, ни наши конкуренты не собирались резать свои 100 га по 0,5 га и продавать. Это проблема, потому что в итоге на территории может получиться «муравейник». Да и экономика проекта страдает — приходится строить дополнительные дороги и прокладывать сети. Но мы идем от спроса. И поэтому утвердили концепцию, в рамках которой предлагаем под застройку от 0,2 до 0,8 га в «Марьино».

Что касается проектов build-to-suit, здесь появляются дополнительные участники — инвесторы. Они готовы приобретать здания в индустриальных парках с хорошими арендаторами, например сетевыми ретейлерами. Но дополнительное лицо в сделке — всегда сложность, поэтому такие проекты идут гораздо медленнее. Тем не менее у нас сейчас в переговорах несколько сделок с потенциальными инвесторами и арендаторами. Их мало, но они довольно крупные. Инвесторы в них рассчитывают на доходность 12-13% годовых.

Что привлекает их в индустриальные парки? Во-первых, здесь решены все градостроительные вопросы, от которых зависят сроки реализации проекта. Во-вторых, решен вопрос санитарно-защитных зон (это особенно актуально для пищевой и фармацевтической промышленности). Понятно, кто твои соседи, и есть УК, которая обеспечивает с ними конструктивный диалог.

Но в перспективе успех индустриальных парков будет зависеть от успеха экономики страны. Вряд ли они со временем превратятся в логистические. И вряд ли мелкие клиенты полностью решат вопрос их заполнения. Но управляющим компаниям индустриальных парков придется приспосабливаться — создавать новые продукты, адаптироваться под клиента.

В целом наличие индустриальных парков — благо, поскольку именно туда благодаря качеству предложения время от времени все-таки идут иностранные компании. А они — индикатор благополучия региона. Когда минувшим летом в «Марьино» пришла немецкая компания Sarstedt, которая делает материалы для забора крови, договор с ней мы подписывали на ПМЭФ. Хотя размер сделки в масштабах города был небольшой — всего 4 га, но факт прихода в Санкт-Петербург солидного немецкого инвестора имеет большое значение для экономики города.

Что касается возможного переезда в индустриальные парки действующих предприятий города, то на таких клиентов мы не особенно рассчитываем. С ними очень много трудностей. Во-первых, они обычно считают, что обладают ликвидной землей, которую можно будет выгодно продать под жилую застройку. Но на цену таких площадок может оказывать значительное влияние необходимость очистки грунтов от химических загрязнений и соответствующие затраты. Так что найти покупателя на такую землю бывает трудно. Во-вторых, многие из них работают по оборонному заказу. Вроде согласуешь с ними переезд. Но они неожиданно получают новый заказ, и, пока его не исполнят, о перебазировании не могут даже думать.

Я могу подтвердить, что спрос на склады и участки под распределительные центры со стороны ретейлеров есть. В начале года я лично поучаствовал в поиске пятна под распределительный склад для одной крупной сети. С чем столкнулся? Земля в таком проекте — не самое дорогое. На ее долю приходится около 15% расходов. Гораздо дороже стройка — около 60%, хотя, казалось бы, материалы и работы в кризис должны дешеветь. Но это не так. Стоимость оборудования тоже высока, причем оно практически все импортное. Так что доходность для инвестора в таком проекте получается порядка 8% годовых. Это за пределами 10-летней окупаемости вложений. Желающих инвестировать при такой экономике проекта нет.

Вторая история, в которой я участвовал, была связана со складами — с форматом доставки продукции интернет-торговли. Московский оператор «Глобус» искал в нашем регионе сочетание склада, холодильника и офисов в одном флаконе. И нашелся только один вариант, который его устроил. Это говорит об общем состоянии рынка.

Что касается индустриальных парков, то источником спроса для них могут стать предприятия, которые уже есть в регионе. Но что ограничивает этот спрос? Во-первых, ситуация с глобальной экономикой. Всем стало сложнее работать и зарабатывать. А для переезда нужны большие деньги.

Во-вторых, не все могут вытащить нужные для перебазирования деньги из оборотки. А банки не верят в производство и неохотно кредитуют такие проекты. Недавняя история с переездом «Буревестника» из центра города в «Новоорловскую» — счастливое исключение из правила.

Предприятие смогло получить кредит банка ВТБ на переезд. А потом удачно продало свой старый участок — закроет кредит и еще останется на развитие. Опять же не все предприятия обладают высоколиквидной землей, которую можно продать. Поэтому участки в индустриальных парках им не по карману. Приходится искать на рынке что-то подешевле. Но бюджета часто не хватает.

Третья проблема — постоянные градостроительные метания в Петербурге. Генплан и ПЗЗ постоянно меняют — то выводят промышленность из центра города, то оставляют на месте. Все знают, что недавно из семи промышленных площадок, которые передали под жилищную застройку, назначение удалось изменить только для одного пятна. Все это создает неопределенность и для собственников предприятий — где и как развиваться, и для инвесторов, и для индустриальных парков.

Арендаторы складов перетекают из проекта в проект. Кто предложит лучшую ставку — туда и идут. Ставка меняется незначительно. Запросов от новых игроков практически нет. И нет иностранных инвестиций, которые раньше позволяли строить объекты. Иностранцы, которые были на нашем рынке до кризиса, с трудом отбили то, что вложили, и ушли, забрав все что могли.

Тем не менее у нас в портфеле есть проекты для иностранных инвестиционных фондов — строительство объектов с последующим управлением. Но это редкие сделки и только под клиента. Фонды даже готовы брать незавершенные проекты и доводить их до ума. Главное требование — чтобы в проекте был арендатор, готовый 10 лет платить аренду. А таких мало. Все выстраивают стратегии, осторожничают.

Драйвером развития складского рынка может стать интернет-торговля. Для данного сегмента склады становятся все более технологичными и стремятся к автоматизации. Но тут есть два весомых ограничителя.

Первый — начинка таких объектов сопоставима с ценой самого здания. Часто случается, что озвучиваешь ее клиенту, и он уходит. Банки не готовы кредитовать оборудование, так как понимают: случись что, оборудование не продать.

Второе ограничение — дешевая рабочая сила. Экономичнее нанять много неквалифицированных работников, чем строить конвейер. Однако уже сейчас из 10 человек сложно выбрать даже одного, чтобы доверить элементарную работу «возьми-принеси». Среднестатистическая ошибка человека в комплектации заказа (то есть оформление возврата) обходится складу в 6 тыс. рублей.

Приведу два примера. «А Плюс Девелопмент» сейчас строит в Подмосковье крупнейший склад в Европе для отечественной компании Wildberries. Первую очередь вот-вот запустят, и там на сборке заказов будет работать тысяча человек. Мы прикинули, что автоматизация процесса может сильно снизить издержки собственника, отбив зарплату через 3-6 лет. Но Wildberries предпочитает не рисковать, инвестируя в автоматизацию, так как в нынешних условиях опрометчиво замораживать капитал на такой долгий срок.

Второй пример — «ИКЕА», у которой уже есть полностью автоматизированные склады в Европе. Скоро они откроют стеллажный склад высотой 50 м в Подмосковье. И инвестировать не боятся. У них внутренние процессы сложнее и без автоматизации не обойтись.

Склады-холодильники — отдельная тема. Поскольку различные товары требуют различных условий хранения: температуры, влажности, вентиляции, то просто невозможно построить мультиморозильник, который сможет обеспечить нужды каждого арендатора. Поэтому многим проще взять в аренду стандартный сухой склад, на который установить собственное оборудование, настроенное на необходимые параметры. Это оптимальное решение.

Много проблем и со складами для фармацевтической отрасли. Лекарствам нужен особый температурный режим и повышенный класс опасности. Объекты получаются сложнее и дороже. И вроде бы спрос на них есть, но вкладываться никто не хочет.

В ближайшие 5-10 лет будет происходить серьезное переосмысление самого складского пространства. Дело в том, что меняется система потребления товара — в ней все больше Интернета. Он дает покупателю максимальный выбор по цене, по ассортименту, дает возможность отложить товар, чтобы потом забрать его в пункте выдачи. Все эти процессы принципиально меняют конструкцию склада. Мы все свои склады строим по схеме build-to-suit, поскольку наша задача — разместить максимум наименований товара на 1 м2. И пищевой ретейл тоже скоро начнет это делать. Скоро мы уйдем от привычных магазинов, где размещение товара ограничивают правила мерчандайзинга, требования к проходам и др. Потому что на 5-10 тыс. м2 помещений, построенных по складской технологии, можно разместить больше товара, чем в обычной рознице. Но к складам появляются дополнительные требования. Это и создание специальных стеллажных конструкций, и требование по нагрузке на пол, по размещению систем автоматизации — тех же конвейеров, по охране труда. Становится очевидно, что стандарты, по которым строят современные склады, под новые требования времени не подходят. Заказчики сейчас пытаются понять, что должно быть в новом техническом задании. И, как только сформируют новый запрос, рынок оживится. А пока все в поиске.

Автоматизация тоже находится в фазе серьезного переосмысления. У нас есть склад в Пулково. Туда постоянно приезжают специалисты, желающие его автоматизировать. Но на деле никто не может. Потому что есть правила товарного соседства. Как разместить рядом и шины, и памперсы, и машинное масло? Это большой вопрос. Есть разные классы пожаротушения. Есть конвейер, по которому, оказывается, невозможно спустить в автоматическом режиме и клюшку, и банку, и флешку. И пока этот вопрос не будет решен, автоматизация вперед не продвинется.

Опять же на склады надо будет организовывать доступ для клиентов, которые сами забирают купленный товар. Пока это затруднительно — шлагбаум, пропуск, кладовщик, который снимает с антресолей мелкую коробку. А клиенту важен сервис. И склады будут перестраиваться в соответствии с этим требованием.

Формат доставки товаров клиенту у нас тоже пока работает слабо. Во-первых, потому что цена доставки высока. Во-вторых, потому что у наших интернет-магазинов не хватает сил для обработки заказов в пиковые дни. Грубо говоря, сделав заказ 28 декабря, вы его к Новому году не получите. В-третьих, у нас все еще низкая по сравнению с Европой культура доставки. Хотя она выше, чем в Китае. Там один курьер доставляет по 200 заказов день. Мне казалось, что это физически невозможно. Оказывается — нет. Такой курьер на велосипеде с тележкой приезжает в бизнес-центр или вообще раскладывает товары на улице в назначенном месте и отправляет клиентам sms. Кто пришел — тот товар забрал, а кто нет — до свидания. Такой вот «сервис». У нас ситуация, конечно, лучше. Но нет парковочных мест и выделенных полос для курьеров. А значит, скорость доставки низкая.

Мы постепенно идем к созданию консьерж-сервиса, который решит проблему доставки. Но пока самовывоз преобладает. Люди сами приезжают на склад и забирают товар круглосуточно. Например, мы выдаем очень много заказов в 6 утра 8 марта.

Со временем склады интернет-магазинов будут все глубже проникать в город. Возможно, под них даже будут перестраивать существующие ТЦ. Во всяком случае там точно будут отводить все больше пространства под продажи товаров через Интернет. А новые проекты ТЦ уже будут включать в себя большую складскую функцию.

Наша группа компаний инвестирует в строительство складских комплексов и комплексов производственного назначения на собственном земельном банке. Строим по системе build-to-suit под конкретного заказчика. В 2018 году заключен контракт на строительство более 15 тыс. м2 высокотехнологичного производственного здания для крупной международной производственной компании, входящей в Top 500 Fortune Company. Почему не строим спекулятивные объекты в том объеме, в котором строили раньше? Потому что на текущий момент инвестиционная привлекательность строительства build-to-suit полностью себя оправдывает.

Мы также готовы рассматривать строительство высокоавтоматизированных складских комплексов-хабов. Это перспективное направление ближайшего будущего. Но пока на рынке очень малый процент компаний, готовых заказывать сложные автоматизированные объекты из-за долгого периода возврата инвестиций.

В 2018 году возник стойкий спрос со стороны отечественных производственных компаний. Мы готовы наполнять свой индустриальный парк «RAUM Бугры» такими резидентами, но тут есть тонкость — отечественным компаниям требуются небольшие площади от 3 тыс. до 10 тыс. м2. Поэтому мы ищем несколько клиентов, которых можно разместить в одном здании. В этом случае экономика проекта становится более интересной для всех участников.

Что касается объектов для ретейла, то здесь все непросто. Мы уже полтора года общаемся с крупной федеральной сетью, но это сложный процесс, который пока не завершился. Рентабельность проекта для нас и для такого заказчика — очень разные понятия. Окупаемость проекта на условиях заказчика — более 15 лет, что не соответствует нашим ожиданиям. Ретейлер рассматривал несколько участков в Петербурге у разных девелоперов. Но пока еще не определился.

Что касается перспектив формата индустриальных парков, то, по моему прогнозу, в ближайшие 5 лет такие территории будут планомерно развиваться, но затраты девелоперов на подготовку территорий под новые проекты вырастут на 30-40% за ближайший год. Возможно, государственная поддержка в виде субсидирования затрат на инфраструктуру поможет этому процессу. Привлекательность инженерно подготовленных участков стабильно высокая. И новые игроки рынка, в том числе и международные компании, будут рассматривать для своих проектов только такие предложения.

Развитию складских и индустриальных проектов в Москве мешают проблемы по переводу земли. В городе много участков, которые можно купить, но там нельзя сделать съезды, нельзя ничего построить и вид разрешенного использования нельзя поменять. Иногда это происходит из-за ошибок Росреестра. Например, неожиданно для всех лесным фондом стала половина одного из жилых районов Москвы. Просто кто-то неудачно сканировал старый планшет. И аргументы, что тут нет леса, не работают. Ответ один: хотите перевести землю — платите. Поэтому многие серьезные игроки пытаются выйти в Московскую область, где с переводом земли все проще. «Ашан», например, предпочел построить распределительный центр в Тамбове. Есть участки за МКАД и у Castorama. Но там неожиданно оказались какие-то неучтенные трубы, из-за которых строить нельзя. Иностранцы в шоке. И им не объяснить, почему информация в Росреестре не обновляется оперативно.

Но и сами иностранцы порой странно ведут себя в России. Мне повезло в свое время поразвивать такие бигбоксы, как «Декатлон», Castorama, «Ашан» и OBI. И им всегда задавали вопрос: почему вы не организуете хорошую интернет-торговлю, как в Европе? Ведь магазины там кардинально отличаются от того, что есть в России. И ответ всегда был один: менталитет русских не готов к интернет-торговле, они просто не умеют работать с Интернетом. Но в этом году сеть «Глобус» первая из всех иностранцев открыла в России такой же магазин, как в Германии. И тот же «Ашан», честно говоря, подпрыгнул. Их наблюдательный совет в прошлом году четко дал понять, что «Ашан» закроется в России, если не изменится. Но если бы европейские принципы развития бизнеса стали приводить к нам раньше, мы бы раньше изменились.

При этом хочу сказать, что ретейлеры — не добрые ребята. В каждом проекте они стремятся отжать по максимуму. Я вела проект «Ашана» «Наша радуга» по развитию небольших гипермаркетов (по 3-5 тыс. м2) в малых городах. Они в итоге его в Подмосковье так и не запустили, потому что были совершенно негибкими в переговорах.

В будущем, по моему прогнозу, иностранные инвесторы будут заходить в Россию, поскольку у нас тут земли поле непаханое, а в Европе — дефицит. Но развиваться они будут активно в индустриальных парках. Там — основные перспективы и для девелоперов, и для инвесторов.

https://marketmedia.ru/media-content/ostryy-industrialno-skladskoy-defitsit/