Ниже я озвучу на что обращают внимание менеджеры по развитию и основные критерии такой оценки.
Нужно понимать, что все эти факторы оценки зависят или цепляются друг за друга!
Как правило берем зону охвата исследований 500м (радиус вокруг нашего объекта)
В дальнейшем, конъектуру рынка исследуем в этой зоне охвата.
- Трафик. Что такое трафик – это количество импульсных покупок. Почему импульсных, потому что проходящие мимо люди, проходят мимо и только 5% от них заметит вывеску и захочет войти и может быть что-то купить, но это не целевые покупатели!
ДЕТИ НЕ ПОКУПАТЕЛИ!
И КОМПАНИЯ ПРОХОДЯЩИХ ЛЮДЕЙ – ЭТО ОДИН ПОКУПАТЕЛЬ!
2. Количество домохозяйств (квартир/семей). Очень важный показатель, который как раз показывает количество целевых покупок людьми после того, как они привыкли к вашему магазину, и он им понравился. Место нахождение объекта интересно от 3000 д/х
3. Близость к дороге, или какая линия. Мы все знаем, что идеальный вариант- это первая линия, но что, если у вас объект находится в самом ЖК, тогда это далеко не первая линия, но жизнь там бьет ключом, тогда на что надо обратить внимание!
Основное- это возможность подъездных путей к вашему объекту, именно подъездных (ЖК LEVEL Амурский г.Москва, внутри ЖК нет дорог вообще, только пешеходные!). Объясню почему – это важно, потому что вашему арендатору каким-то образом надо будет заносить в помещение оборудование, товар и самому где-то ставить транспорт. А если от вашего объекта до ближайшей парковки метров 100-700, то как ваш арендатор должен обслуживать свой бизнес в вашем объекте?!
4. Потенциальные конкуренты. Да, в эту оценку входят конкуренты. Оцениваем мы только тех, кто находится в нашей зоне охвата. Что нам важно узнать: как они выглядят внутри, снаружи, количество заходящих людей, примерный средний ТО (товарооборот). Зачем? Что бы, случайно не купить помещение, в локации, где максимум по ТО будет такой, что арендатор не сможет даже выйти в ноль!
5. Перспективы района. За счет чего может быть увеличен трафик и количество д/х. Новое строительство ЖК, расширение существующего, новое строительство ТПУ (транспортно-пересадочный узел).
6. Наличие ТПУ. Как близко находится остановка, метро, жд станция. А так же, как двигаются люди от ТПУ до своего места проживания (покупательские потоки).
7. Нюансы. Ритейл плохо работает в помещениях по центру жилого дома, поэтому предпочтительней угловые помещения. Ритейл не любит локации между остановками!
Пожалуй все! В следующей статье, поговорим про искусство работы с картами городов)
Я работаю с любыми объектами недвижимости, даже с самыми проблемными, обращайтесь!