ПОЧЕМУ ТЕХНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ВАЖНЫ ПРИ РАБОТЕ С КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ. ЧАСТЬ 1.

Очень часто сталкиваюсь с тем, что собственники недвижимости, брокеры по продаже недвижимости не придают значения техническим параметрам объекта (это мелочи для многих)
Так что же я имею в виду?

I. Само помещение:

1. ОСЗ (отдельно стоящие) или в составе жилого дома (при чем, он может быть встроенным, встроенно-пристроенным и пристроенным). При чем с пристроенным помещением возникает наибольшее количество вопросов. Не все понимают разницу между ОСЗ и пристроенным помещением. Объясню. Если у жилого дома и объекта одна стенка/перегородка, то объект находится в составе жилого дома и является пристроенным. А бывает так, что объект построили, максимально близко к жилому дому, так максимально, что получилось стенка к стенке, тогда это уже ОСЗ.

2. Высота потолков. От высоты потолка в коммерческом объекте зависит очень много. Начнем с того, что продуктовый магазин не может существовать при высоте ниже 2,8м., потому что его оборудование туда еле как входит. Хотя я видела исключения на одном из объектов, который сейчас у меня в продаже. (Магнит находится при высоте потолка 2,5м).
Следующий момент. При высоких потолках от 5м и выше, есть возможность сделать внутри помещения второй этаж (антресоль), только прежде чем что-то делать, уточните, а сможете ли вы согласовать такого рода РЕКОНСТРУКЦИЮ, совершенно верно, именно РЕКОНСТРУКЦИЮ помещения!
Прежде чем грезить и убеждать, что при 4,5-5 метров можно сделать антресоль, элементарно посчитайте, высоту двух этажей и поймете, что лилипут – это скорее исключения нежили норма.
Постарайтесь в объявлениях точно указывать высоту потолков, а не брать цифру с потолка!
3. Количество кВт на объекте. Смотрите, аптека может существовать при 10 кВт, винный магазин формата Винлаб при 15 кВт, продуктовый от 500 кв.м., как Пятерочка при 50-60 кВт, ресторан от 80 кВт и до 500 кВт, в зависимости от площади, наличия собственного производства, количества оборудования итд. Поэтому, вы должны точно знать какое количество кВт заведено на объект, что бы случайно не устроить коллапс в жилом доме!
4. Что находится под вашим помещением: парковка, подвал! Это важно, так как очень часто требуется добавить дополнительные мокрые точки, и необходимо понимать, как проще и дешевле их сделать. Обычно через подвал проще, но бывает, что внизу парковка и провести там коммуникации никто не даст.
5. Что такое водоотведение: это канализация (фикальная и сливная) и водоснабжение. Так вот, «размножить» водоснабжение со сливной канализацией легко, а вот сделать кучу туалетов – не получится!
6. Планировка. Она бывает: свободная и квартирная. В свободной вашему арендатору – свободно) делай, что хочешь. В квартирной, все в перегородках, что заблудиться можно, и фантазия по группам деятельности сильно уменьшается!
ДЕМОНТИРОВАТЬ НЕСУЩИЕ СТЕНЫ НЕЛЬЗЯ!
7. Наличие производственной вытяжки. Очень важно, если вы планируете открывать общепит, или в составе магазина пекарню. Обычно бывает так, помещение купили, вытяжка была не нужна, так как хотели открыть магазин, потом возникла идея, что в составе магазина хотим пекарню и понеслась……. ВЫТЯЖКУ ПО ФАСАДУ ЗДАНИЯ ТЯНУТЬ СЛОЖНО И ДОРОГО да и согласования вы вряд ли получите, а потом жители начнут писать кучу жалоб в ГЖИ, что от ваших булок сильно воняет!
Если все же ваше помещение снабжено вытяжкой, то, уточните сколько кубов воздуха оно может пропускать и куда она выходит!
8. Наличие вентиляции и кондиционирования. В наше современное время, в 50% помещений нет вентиляции, абсолютно совсем нет! К этому нужно быть готовым и планировать самостоятельную организацию вентиляцию помещения.
9. Назначение помещение по документам ЕГРН. Сейчас многие застройщики стали вводить свои объекты, как подвалы, цоколи, -2,1,3 этажи. Им так проще и дешевле, а у вас кадастр ниже. Но, не все виды деятельности могут располагаться в таком вот помещение которое по факту на первом этаже, со входной группой в ноль, в по документам - это подвал. Например, аптеки и мед цены, не смогут получить лицензию и не смогут у вас открыться!
10. Количество окон в помещении и какие окна. Очень важно понимать, что мед центры, анализы и другие медицинские организации не могут получить лицензию, если каждый кабинет не оборудован окном на улицу!
11. Входная группа. Смотрите, что бы входная группа не была со ступеньками больше 5-8 вверх или вниз, а так же что это за ступеньки. Большинство наших клиентов не скалолазы и к тому же больные, или слишком маленькие!
12. Рекламные возможности. Если на вашем объекте невозможно разместить вывеску, то ваш объект не может эксплуатироваться!
Ну что ж в следующий раз поговорим о технических характеристиках локации!