Итак, жилая и коммерческая ипотека имеет ряд различий, начнем с эмоциональных:
- Чаще всего жилую ипотеку берут для того что бы в этой же квартире жить, или для детей. Т.е. - это жизненно необходимый шаг существования.
- Коммерческую недвижимость покупают в ипотеку, когда нет денег на вложения с целью получения дохода, но очень хочется стать инвестором.
Теперь разберем подробнее все риски именно коммерческой ипотеки для тех, кто не 10% от предполагаемой стоимости объекта недвижимости.
Ну начнем с портрета такого заемщика:
- Будущий инвестор имеет 10% или вообще ничего от стоимости нежилого объекта.
- Сумма, которую он готов взять - 15-20 млн. руб.
- Он слабо представляет, какой именно объект он хочет, но уверен, что любой купленный объект он сразу сдаст в аренду и будет получать прибыль, которая покроет все его нужды и еще останется!
- Расчет окупаемости, такой инвестор, считает так, как будто он не берет залог.
- Такой заемщик любит искать объекты именно в новых ЖК, потому что там красиво!
Теперь разберем банковский ограничения при одобрении коммерческой ипотеки:
- Помещение должно быть в составе жилого дома, а именно встроенное.
- Должен быть 1 этаж, т.е. в ЕГРН не должно быть цоколей, подвалов итд
- ОЗС не рассматриваются.
- Первоначальный взнос должен быть не менее 35% от стоимости объекта.
Теперь, что мы имеем:
- Окупаемость любого такого объекта, неважно купите вы ГАБ или пустое помещение, а потом сдадите, будет равна сроку вашей ипотеки.
- Заемщик должен найти объект в таком месте, что бы МАП хотя бы был равен ежемесячному платежу по ипотеки ! Забудьте, про то, что ваш доход будет покрывать и платеж по ипотеке, и беззаботную жизнь!
- Если покупаете нежилое помещение в новом ЖК, то вы его быстро не сдадите и попадаете на ежемесячный платеж по ипотеке, который будет составлять минимум 150000-200000 рублей.
- Если у вас нет первого взноса в размере 35 % от стоимости объекта, то придется увеличивать стоимость объекта и ваш ежемесячный платеж так же увеличится.
- Перед покупкой помещения, обязательно нужно знать: средний МАП в районе покупки, должен быть сделан гемаркетинговый анализ локации, проведен предброкеридж. Важно все рассчитать, что бы вы не попали в неприятную ситуацию с просрочками платежей.
В мои профессиональный компетенции входит сопровождение/полный консалтинг таких проектов, записаться на консультацию можно на сайте или по телефону 8 963 994 9958