В последние лет 10 набирает обороты коммерческая ипотека. Многие, кто так хотел инвестировать в коммерческую недвижимость, с целью получения дохода, видят в этом свой шанс. Так ли это, давайте разберемся.
Итак, жилая и коммерческая ипотека имеет ряд различий, начнем с эмоциональных:
Чаще всего жилую ипотеку берут для того что бы в этой же квартире жить, или для детей. Т.е. - это жизненно необходимый шаг существования.
Коммерческую недвижимость покупают в ипотеку, когда нет денег на вложения с целью получения дохода, но очень хочется стать инвестором.
Теперь разберем подробнее все риски именно коммерческой ипотеки для тех, кто не 10% от предполагаемой стоимости объекта недвижимости. Ну начнем с портрета такого заемщика:
Будущий инвестор имеет 10% или вообще ничего от стоимости нежилого объекта.
Сумма, которую он готов взять - 15-20 млн. руб.
Он слабо представляет, какой именно объект он хочет, но уверен, что любой купленный объект он сразу сдаст в аренду и будет получать прибыль, которая покроет все его нужды и еще останется!
Расчет окупаемости, такой инвестор, считает так, как будто он не берет залог.
Такой заемщик любит искать объекты именно в новых ЖК, потому что там красиво!
Теперь разберем банковский ограничения при одобрении коммерческой ипотеки:
Помещение должно быть в составе жилого дома, а именно встроенное.
Должен быть 1 этаж, т.е. в ЕГРН не должно быть цоколей, подвалов итд
ОЗС не рассматриваются.
Первоначальный взнос должен быть не менее 35% от стоимости объекта.
Теперь, что мы имеем:
Окупаемость любого такого объекта, неважно купите вы ГАБ или пустое помещение, а потом сдадите, будет равна сроку вашей ипотеки.
Заемщик должен найти объект в таком месте, что бы МАП хотя бы был равен ежемесячному платежу по ипотеки ! Забудьте, про то, что ваш доход будет покрывать и платеж по ипотеке, и беззаботную жизнь!
Если покупаете нежилое помещение в новом ЖК, то вы его быстро не сдадите и попадаете на ежемесячный платеж по ипотеке, который будет составлять минимум 150000-200000 рублей.
Если у вас нет первого взноса в размере 35 % от стоимости объекта, то придется увеличивать стоимость объекта и ваш ежемесячный платеж так же увеличится.
Перед покупкой помещения, обязательно нужно знать: средний МАП в районе покупки, должен быть сделан гемаркетинговый анализ локации, проведен предброкеридж. Важно все рассчитать, что бы вы не попали в неприятную ситуацию с просрочками платежей.
В мои профессиональный компетенции входит сопровождение/полный консалтинг таких проектов, записаться на консультацию можно на сайте или по телефону 8 963 994 9958