КОММЕРЧЕСКАЯ ИПОТЕКА. МИФЫ И РЕАЛЬНОСТЬ.

В последние лет  10 набирает обороты коммерческая ипотека. Многие, кто так хотел инвестировать в коммерческую недвижимость, с целью получения дохода, видят в этом свой шанс. Так ли это, давайте разберемся.

Итак, жилая и коммерческая ипотека имеет ряд различий, начнем с эмоциональных:

1. Чаще всего жилую ипотеку берут для того что бы в этой же квартире жить, или для детей. Т.е. - это жизненно необходимый шаг существования.
2. Коммерческую недвижимость покупают в ипотеку, когда нет денег на вложения с целью получения дохода, но очень хочется стать инвестором.

Теперь разберем подробнее все риски именно коммерческой ипотеки для тех, кто не 10% от предполагаемой стоимости объекта недвижимости.
Ну начнем с портрета такого заемщика:

1. Будущий инвестор имеет 10% или вообще ничего от стоимости нежилого объекта.
2. Сумма, которую он готов взять - 15-20 млн. руб.
3. Он слабо представляет, какой именно объект он хочет, но уверен, что любой купленный объект он сразу сдаст в аренду и будет получать прибыль, которая покроет все его нужды и еще останется!
4. Расчет окупаемости, такой инвестор, считает так, как будто он не берет залог.
5. Такой заемщик любит искать объекты именно в новых ЖК, потому что там красиво!

Теперь разберем банковский ограничения при одобрении коммерческой ипотеки:

1. Помещение должно быть в составе жилого дома, а именно встроенное.
2. Должен быть 1 этаж, т.е. в ЕГРН не должно быть цоколей, подвалов итд
3. ОЗС не рассматриваются.
4. Первоначальный взнос должен быть не менее 35% от стоимости объекта.

Теперь, что мы имеем:

1. Окупаемость любого такого объекта, неважно купите вы ГАБ или пустое помещение, а потом сдадите, будет равна сроку вашей ипотеки.
2. Заемщик должен найти объект в таком месте, что бы МАП хотя бы был равен ежемесячному платежу по ипотеки !  Забудьте, про то, что ваш доход будет покрывать и платеж по ипотеке, и беззаботную жизнь!
3. Если покупаете нежилое помещение в новом ЖК, то вы его быстро не сдадите и попадаете на ежемесячный платеж по ипотеке, который будет составлять минимум 150000-200000 рублей.
4. Если у вас нет первого взноса в размере 35 % от стоимости объекта, то придется увеличивать стоимость объекта и ваш ежемесячный платеж так же увеличится.
5. Перед покупкой помещения, обязательно нужно знать: средний МАП в районе покупки, должен быть сделан гемаркетинговый анализ локации, проведен предброкеридж. Важно все рассчитать, что бы вы не попали в неприятную ситуацию с просрочками платежей.

В мои профессиональный компетенции входит сопровождение/полный консалтинг таких проектов, записаться на консультацию можно на сайте или по телефону 8 963 994 9958