Люблю тему земельных участков, сегодня поделюсь кейсом из своей практики!
Ко мне на продажу пришел земельный участок с частным домом! Категория земель - сельхоз, ВРИ дома - СНТ Дом находится в Краснознаменском муниципальном округе (закрытый район), ранее относился к Одинцовскому району.
Перед продажей я запросила все документы на объект и земельный участок, что выяснилось:
1. Вместо одного жилого дома на участке стоит два дома и оба имеют статус нежилые! Как так получилось. Сначала построили жилой дом и он был введен в эксплуатацию, как жилой, но в 2021г. его перевели в статус нежилого (налог меньше). Второй дом строился и вводился, как нежилой (баня). Оба дома соединили фундаментом и переходом (и получается, что по идеи это один дом!)
2. При изучении выписки ЕГРН, нет ограничений и обременений, земельный участок оцифрован.
Проблемы, которые выяснились: 1. Техническая ошибка на один из домов: в Свидетельстве на праве собственности площадь второго дома - 243 кв.м., а в выписки ЕГРН - 12 кв.м.😱 И Росреестр не исправляет эту техническую ошибку! 2. При анализе земельного участка, выяснилось, что земельный участок режет пополам дом, забор передвинут к дороге, все границы земельного участка с соседями заехали на их участки или наоборот сосед захватил часть.
План действий: 1. Необходимо сделать перераспределение границ земельного участка и выкупить часть земельного участка (около 3 соток), это порядка 700 000 рублей! 2. Объединить оба дома в один и перевести их в жилые! 3. Что бы исправить техническую ошибку, решили "снести" несуществующие 12 кв.м.!
Итог: 1. Так как объект теперь находиться в Краснознаменском муниципальном округе, закрытом округе, нам не дали осуществить выкуп земельного участка (вывести из оборота)! Это решаемо - но не быстро и точно не дешево! 2. Пока мы не решим вопрос с землей, не можем двинуться по дому! 3. Продавать в таком виде можно, но дешево и с полным описанием проблем в ДКП, на что не согласен собственник! 4. Весь этот поселок с такими проблемами! 😱
‼️Наверно никогда не устану повторять, перед тем, как начать продавать земельный участок или земельный участок и дом (здание), проведите технический аудит, даже если на первый взгляд с документами все отлично!